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Las causas del retraso español residían en un dominio político de los factores conservadores de la economía agraria tradicional; y de un proteccionismo, que indujeron al casi inexistente tejido empresarial que era el único capaz de hacer la revolución burguesa e industrial en la que países de nuestro entorno llevan unos siglos por delante.

A grandes rasgos, mencionar que las características del urbanismo español son:

- Planes físicos de ámbito municipal vinculantes y temporalmente programados para todo o parte del suelo urbanizable futuro.

- Clasificación del suelo, generando estatutos de propiedad privada.

- Otorgar la propiedad privada, tanto la facultad como el deber de urbanizar el suelo nuevo, fundiéndolo con el derecho a poder edificar.

- Atribución ex ante de una edificabilidad, valor expectante garantizado como bien patrimonial.

- Cesiones de suelo obligatorias y gratuitas.

- Operaciones obligatorias de reparto equitativo mediante reparcelaciones.

- Plazos preclusivos de carácter sancionador para urbanizar y edificar, con pérdida eventual del aprovechamiento.

- Valoraciones de suelo establecidas por ley ajenas al mercado, sirviendo de base para la expropiación forzosa.

Visto los elementos que componen nuestro sistema normativo en el ámbito del urbanismo, las consecuencias son las siguientes:

Las expectativas del propietario del suelo encarecen al máximo lo que el sector legal e inmobiliario le permiten, es decir, especula todo lo que puede. Con lo cual, el promotor procura hacer lo mismo.

La diferencia con otros países está exclusivamente en que el que se lleva la parte más grande es el que no hace nada por invertir ni arriesgar capital, (el propietario del suelo), gracias a la ley que se lo regala de antemano; mucho más que el promotor que trabaja para él.

En los demás países capitalistas con mayor peso industrial y productivo han preferido darle el protagonismo al promotor industrial que arriesga su capital y se mueve para reciclarlo, mientras el propietario está sentado en su renta monopolista.

Desde Adam Smith, ya Henry George indignaba a los teóricos de la economía capitalista que protegían el esfuerzo individual de quien se arriesga, llamando especuladores a quien recibe un beneficio inmerecido por no haber aportado trabajo ni capital.

Esto es lo que no hemos hecho en España desde 1867 hasta ahora, sin cambiar nada.

Por tanto, los precios en Inglaterra suben porque eso es lo que permite el mercado en ese momento y no otro, pero quienes se llevan los mayores beneficios son los promotores de viviendas nuevas, si bien en los suelos urbanos ya edificados el beneficiario de la subida es obviamente el propietario que pasa de manos.

Especulan todos, pero unos con más derecho que otros.

Fuente:Articulo basado en el pensamiento del profesor Javier García-Bellido